Τι είναι και πως γίνετε η Γενική συνέλευση των συνιδιοκτητών;

Η Γενική Συνέλευση Ιδιοκτητών ή νόμιμων εκπροσώπων πραγματοποιείται συνήθως κάθε ένα έτος μετά από την επίσημη πρόσκληση, ανακοίνωση του διαχειριστή που δημοσιεύεται στον πίνακα ανακοινώσεων της πολυκατοικίας τουλάχιστον επτά ημέρες πριν την ημέρα συνάντησης.

 

Σε περίπτωση που δεν υπάρχει απαρτία ιδιοκτητών, δηλαδή δεν συγκεντρωθούν τα 3/4 των ιδιοκτητών βάση ψήφων όπως ορίζει ο κανονισμός της πολυκατοικίας η γενική συνέλευση αναβάλλεται και επαναλαμβάνεται μετά από επτά ημέρες, την ίδια ημέρα, την ίδια ώρα με τα ίδια θέματα της πρώτης γενικής συνέλευσης που αναβλήθηκε λόγο απαρτίας.

 

Στη δεύτερη επαναληπτική γενική συνέλευση απαρτία υπάρχει με όσους εκ των ιδιοκτητών είναι παρόντες, οι παρόντες συνιδιοκτήτες μπορούν να πάρουν αποφάσεις οι οποίες δεσμεύουν όλους τους ιδιοκτήτες της πολυκατοικίας.

 

Σε εξαιρετικές περιπτώσεις, το καταστατικό προβλέπει και τρίτη γενική συνέλευση εάν και εφόσον δεν υπάρξει απαρτία στην δεύτερη επαναληπτική γενική συνέλευση.

 

Στις έκτακτες γενικές συνελεύσεις συζητούνται θέματα που αφορούν άμεσες επισκευές ή εργασίες της πολυκατοικίας ή του κτιρίου όπως αποκατάσταση βαφής της οικοδομής, επισκευής ή αντικατάστασης του ανελκυστήρα, έκτακτα θέματα σχετικά με τις χρήσεις των κοινόχρηστων χώρων κλπ.

 

Η γενικές συνελεύσεις μπορούν να λάβουν σημαντικές αποφάσεις οι οποίες νομιμοποιούνται με την υπογραφή των πρακτικών, και δεσμεύουν όλους τους ιδιοκτήτες.

 

Τα πρακτικά σε μα γενική συνέλευση πρέπει να κρατούνται απαραιτήτως. Οι αποφάσεις της Γενικής Συνέλευσης έχουν μεγάλη ισχύ εφόσον η Γενική Συνέλευση έχει συνέλθει με όλες τις νόμιμες διαδικασίες.

Οφειλές κοινοχρήστων από διαμέρισμα τι μπορεί να γίνει;

Οφειλές ενοίκων

Εάν η οφειλή στα Κοινόχρηστα πολυκατοικίας προέρχεται από ένοικο ο οποίος είναι ενοικιαστής την ευθύνη έχει και φέρει ο  ιδιοκτήτη του διαμερίσματος οποίος και είναι υπεύθυνος για το διαμέρισμα, στην περίπτωση αυτή στρέφεστε δικαστικά καταθέτοντας αγωγή κατά του ιδιοκτήτη, η μέθοδος αυτή είναι ποιο ασφαλής αφού σε περίπτωση δικαίωσης μπορείτε να εκτελέσετε την απόφαση κάνοντας κατάσχεση στο ακίνητο εάν και εφόσον ο ιδιοκτήτης αρνηθεί να εξοφλήσει τις υποχρεώσεις του ενοικιαστή του στην διαχείριση της πολυκατοικίας.

 

Οφειλές ιδιοκτητών

Εάν η οφειλή στα Κοινόχρηστα πολυκατοικίας προέρχεται από ένοικο ο οποίος είναι ιδιοκτήτης διαμερίσματος ασκείτε ένδικα μέσα κατά του ιδίου.

 

Είναι σημαντικό να γνωρίζεται ότι, από την ημέρα κατάθεσης της αγωγής μέχρι την συζήτηση στο οικείο ειρηνοδικείο και την καθαρογραφεί της απόφασης προκειμένου να την πάρει ο νομικός σας στα χέρια του, θα χρειασθεί να περάσει αρκετά μεγάλο χρονικό διάστημα το οποίο προσδιορίζετε περίπου στον ένα με ενάμιση χρόνο, και εφόσον δεν έχει γίνει έφεση κατά της απόφασης.

Εάν σε όλο αυτό το χρονικό διάστημα από την κατάθεση αγωγής έως και την εκδίκαση της  ο ένοικος δυστροπεί και δεν εξοφλεί τις υποχρεώσεις του προς την διαχείριση, τότε έχετε την επιλογή να καταθέσετε την ημέρα τις εκδίκασης και τις νέες οφειλές του ενοίκου που έχουν δημιουργηθεί από την κατάθεση έως την εκδίκαση της αγωγής εις βάρος του.

Σε κάθε περίπτωση θα πρέπει να συμβουλευτείτε τον νομικό σας προκειμένου να σας καθοδηγήσει με ακρίβεια στις κινήσεις που θα κάνει ο διαχειριστής προκειμένου να εισπράξει τις οφειλές του διαμερίσματος.

Έχω αυτόνομη θέρμανση και δεν ανοίγω το καλοριφέρ, πρέπει να πληρώσω;

Πάγιο αυτονομίας – αυτόνομη θέρμανση

Οι συχνότερες ερωτήσεις που αφορούν την θέρμανση σε οικοδομές με ωρομετρητές ή θερμιδομετρητές (αυτόνομη θέρμανση) έχει να κάνει με το πάγιο της αυτόνομης θέρμανσης.

 

Πάγιο αυτόνομης Θέρμανσης

Σύμφωνα με το Προεδρικό Διάταγμα του 1985 , κάθε διαμέρισμα είναι υποχρεωμένο να συμμετέχει στην αγορά των καυσίμων είτε είχε κατανάλωση είτε όχι. Το ποσό με το οποίο θα συμμετέχει είναι συνάρτηση των συντελεστών ei και fi οι οποίοι υπάρχουν για κάθε διαμέρισμα στην μελέτη θέρμανσης του μηχανολόγου

 

Ακολουθώντας το Προεδρικό Διάταγμα του 1985, ο τρόπος με τον οποίο γίνετε η κατανομή του ποσού της θέρμανσης έχει να κάνει ως εξής:

Αγορά πετρελαίου ή παροχή φυσικού αερίου κόστους 1000 ευρώ, το 28 με 32% περίπου του ποσού αγοράς δηλαδή από 280 έως 320 ευρώ είναι το ποσό που θα λογιστεί ως πάγιο θέρμανσης και θα μοιραστεί σε όλα τα διαμερίσματα υπολογιζόμενο με τον συντελεστή θέρμανσης fi ανεξάρτητα αν υπάρχει κατανάλωση καυσίμων από κάποια διαμερίσματα. Τα υπόλοιπα 680 έως 720 ευρώ θα μοιραστούν ανάλογα με την κατανάλωση καυσίμων του κάθε διαμερίσματος σύμφωνα συντελεστές ei και fi όπως αναφέρονται και στο Προεδρικό Διάταγμα του 85.

 

Γιατί υπάρχει το πάγιο θέρμανσης είναι σωστό το σκεπτικό;
Δείτε ένα παράδειγμα,

Ας υποθέσουμε ότι σε μια 5όροφη πολυκατοικία με οροφοδιαμερίσματα λειτουργούν όλα τα διαμερίσματα την θέρμανση τους εκτός του 3 ορόφου που  αποφασίζει να σταματήσει να λειτουργεί την θέρμανση του, αυτό θα έχει σαν αποτέλεσμα ο 4 και ο 2 όροφος να δημιουργούν μια ασπίδα προστασίας από το κρύο στον 3 όροφο δεδομένου ότι κρατούν ζεστό και χωρίς απώλειες το επάνω και το κάτω μέρος του 3 οροφοδιαμερίσματος, εκμεταλλευόμενος την θερμική «ασπίδα» που εκ των πραγμάτων έχουν δημιουργήσει τα άλλα διαμερίσματα του 2 και 4 ορόφου ο 3 όροφο λειτουργεί τα κλιματιστικά του και απολαμβάνει θέρμανση χωρίς ιδιαίτερο κόστος, το κόστος θέρμανσης που επωφελείται ο 3 όροφος αυτόματα μετακυλάτε στα υπόλοιπα διαμερίσματα τα οποία λειτουργούν την θέρμανσης τους.

Πότε ένα διαμέρισμα θεωρείτε κλειστό;

Κλειστά διαμερίσματα στα Κοινόχρηστα πολυκατοικίας έχουμε στην θέρμανση που δεν υπάρχουν ωρομετρητές – θερμιδομετρητές

 

Στην παλαιού τύπου θέρμανση κλειστό διαμέρισμα στα Κοινόχρηστα πολυκατοικίας θεωρείτε το διαμέρισμα που βρίσκετε για πάνω από ένα μήνα κλειστό (δεν κατοικείτε), το κλειστό διαμέρισμα χρεώνετε όλες τις μηνιαίες δαπάνες των κοινοχρήστων εκτός της θέρμανσης που ανάλογα το καταστατικό της πολυκατοικίας έχει απαλλαγή κατά ένα ποσοστό το οποίο κυμαίνετε από 50 έως 70% ανάλογα το καταστατικό της πολυκατοικίας.

 

Στην περίπτωση που υπάρχουν ωρομετρητές δεν υπάρχει κλειστό διαμέρισμα που σημαίνει ότι υπάρχει πάγιο και χρέωση έστω και με μηδενική κατανάλωση.

Έχω διαμέρισμα σε πολυκατοικία που δεν έχει ενοικιαστεί οφείλω να πληρώνω κοινόχρηστα;

Στην περίπτωση ανοίκιαστου διαμερίσματος ισχύει ότι αναγράφεται στον κανονισμό της πολυκατοικίας.

 

Εάν ο κανονισμός της πολυκατοικίας δεν προβλέπει εισφορά από το ανοικίαστο διαμέρισμα, τότε το συγκεκριμένο διαμέρισμα δεν συνεισφέρει στα μηνιαία έξοδα της πολυκατοικίας, εάν ο κανονισμός δεν προβλέπει απαλλαγή  δεν υπάρχει καμία ελάφρυνση στις κλειστές ιδιοκτησίες.

 

Στις περισσότερες περιπτώσεις, οι κανονισμοί των πολυκατοικιών δεν προβλέπουν έκπτωση στα κοινόχρηστα, για τις ιδιοκτησίες οι οποίες για οποιοδήποτε λόγο παραμένουν κλειστές και αχρησιμοποίητες, με δύο βασικές εξαιρέσεις:

 

Στις πολυκατοικίες πού δεν έχουν αυτόνομη θέρμανση (ωρομετρτητές – θερμιδομετρητες) υπάρχει μία έκπτωση περίπου από 50 έως 70 % στις δαπάνες που αφορούν το πετρέλαιο ή το φυσικό αέριο.

 

Σε αυτή την περίπτωση πρέπει να συντρέχουν ορισμένες προϋποθέσεις όπως:

  1. Να παραμείνει η ιδιοκτησία τελείως κλειστή και για διάστημα μεγαλύτερο των 30 ημερών.
  2. Να απομονωθούν και να σφραγιστούν τα σώματα του καλοριφέρ, με ευθύνη του διαχειριστή, ο οποίος πρέπει επίσης να τα αποσφραγίσει.

Στις πολυκατοικίες με αυτονομία θέρμανσης είναι αυτονόητο ότι στα κλειστά διαμερίσματα χρεώνεται μόνο το πάγιο θέρμανσης, αφού οι μετρητές δεν καταγράφουν κατανάλωση.

 

Στους κανονισμούς πολυκατοικιών υπάρχει συνήθως ειδική πρόβλεψη με την οποία ο κατασκευαστής της πολυκατοικίας απαλλάσσεται για ορισμένο χρονικό διάστημα από τα κοινόχρηστα για τις ιδιοκτησίες πού έχει στην ιδιοκτησία του και παραμένουν απούλητες και αχρησιμοποίητες.

Επαγγελματική στέγη σε πολυκατοικία, επιτρέπετε;

Επαγγελματική στέγη σε πολυκατοικία επιτρέπετε εάν και εφόσον προβλέπετε από τον κανονισμό της πολυκατοικίας.

 

Η περισσότεροι κανονισμοί επιτρέπουν την στέγαση επαγγελμάτων εφόσον είναι χαμηλής όχλησης σε πολυκατοικίες όπως, Ιατρεία, γραφεία, εταιρείες παροχής υπηρεσιών κλπ. χωρίς να θέτει περιορισμούς στην ποσότητα των επαγγελματιών που θα στεγαστούν στην πολυκατοικία.

 

Επαγγελματικές στέγες που συνήθως δεν προβλέπονται στους κανονισμούς των πολυκατοικιών είναι ο οίκος ανοχής, γραφείο τελετών, χαρτοπαικτική λέσχη και συναφή προς αυτά επαγγέλματα, χώρους λατρείας κλπ.

 

Η χρήση των κοινόκτητων χώρων και μηχανημάτων της πολυκατοικίας  από τους πελάτες των επαγγελματικών χώρων δεν επιβαρύνει  τους επαγγελματίες που στεγάζονται στην πολυκατοικία με επιπλέον χρέωση των κοινοχρήστων δαπανών τους.

 

Σε κάθε περίπτωση όμως ο επαγγελματίας που στεγάζετε σε πολυκατοικία οφείλει να ενημερώνει τους πελάτες του, και είναι υπόλογος γι αυτούς στις περιπτώσεις που προκαλούν ζημιές στους κοινόχρηστους χώρους, δεν τηρούν τις ώρες κοινής ησυχίας, και γενικός δημιουργούν προβλήματα στην ομαλή λειτουργία της πολυκατοικίας.

Είμαι ενοικιαστής σε πολυκατοικία πρέπει να πληρώσω αποθεματικό;

Το χρηματικό αποθεματικό της πολυκατοικίας βοηθά στα μέγιστα τον διαχειριστή στην ομαλή λειτουργία της πολυκατοικίας, στην έγκαιρη εξόφληση των λογαριασμών, στην έγκαιρη εξόφληση των συνεργαζόμενων συνεργείων της πολυκατοικίας.

Ο ενοικιαστής είναι μέρος του συνόλου της πολυκατοικίας με αποτέλεσμα να απολαμβάνει τα όσα συμβαίνουν στο κτίριο, συνεπώς ο ενοικιαστής καταβάλει χρηματικό αποθεματικό το οποίο και του επιστρέφετε στο ακέραιο όταν αποχωρήσει.

Ο διαχειριστής έχει την δυνατότητα να συμψηφίσει το επιστρεφόμενο αποθεματικό στον ενοικιαστή με τυχών οφειλές του στην διαχείριση, σε καμία περίπτωση όμως δεν μπορεί να μην επιστρέψει το καταβεβλημένο αποθεματικό στον ενοικιαστή κατά την αποχώρηση του απο το κτίριο.

Μπορούν τα μηνιαία έξοδα της πολυκατοικίας να χρεώνονται σε ίσα μέρη;

Όλες οι κοινόχρηστες δαπάνες μιας πολυκατοικίας – κτιρίου σύμφωνα με την νομοθεσία πρέπει να χρεώνονται στους ενοίκους με τα αντίστοιχα χιλιοστά των διαμερισμάτων Ν 3741/29

 

Συνεπώς η χρέωση των κοινόχρηστων δαπανών σε ίσα μέρη αφενός είναι άδικη, αφετέρου είναι και παράνομη.

Αποθεματικό πολυκατοικίας, τι είναι και γιατί υπάρχει;

Αποθεματικό πολυκατοικίας νοείτε το χρηματικό ποσό που καταβάλουν οι ένοικοι στον διαχειριστή προκειμένου να δημιουργηθεί ένα ικανοποιητικό ταμείο ούτος ώστε να εξοφλούνται έγκαιρα η μηνιαίες δαπάνες της πολυκατοικίας – κτιρίου σε κοινόχρηστους λογαριασμούς και συνεργαζόμενα συνεργεία.

 

Ο διαχειριστής του κτιρίου με τα χρήματα που διαθέτει ως αποθεματικό αντιμετωπίζει τις ανάγκες και μεριμνά για την ομαλή λειτουργία του κτιρίου τόσο σε επισκευές, όσο και στην συντήρηση του, τακτοποιώντας άμεσα και στην ώρα τους όλες τις οικονομικές εκκρεμότητες προς τρίτους μέχρι την έκδοση κοινοχρήστων του μήνα όπου και εισπράττει από τους ενοίκους τα τρέχων έξοδα.

Το χρηματικό αποθεματικό της πολυκατοικίας το προβλέπει και ο κανονισμό της πολυκατοικίας, όπου τις περισσότερες φορές προβλέπει και το ύψος του αποθεματικού το οποίο θα καταβληθεί από τους ενοίκους.

 

Το αποθεματικό δίνατε να ξεπερνά το ποσό που αναφέρει ο κανονισμός χωρίς κανένα περιορισμό εφόσον το αποφασίσει η γενική συνέλευση των ενοίκων – ιδιοκτητών.

 

Υπόχρεοι στην καταβολή αποθεματικού είναι όλοι οι ένοικοι ανεξαιρέτως με το αντίστοιχο ποσοστό που τους αναλογεί από τα χιλιοστά των κοινοχρήστων του διαμερίσματος.

 

Επίσης υπόχρεοι στην καταβολή αποθεματικού είναι και οι ενοικιαστές υπό την προϋπόθεση ότι θα τους καταβληθεί στο ακέραιο κατά την αποχώρηση τους από την πολυκατοικία.

Γιατί υπάρχουν διαφορετικά χιλιοστά και κατηγορίες;

Κάθε οριζόντια ιδιοκτησία δεν έχει τα ίδια χιλιοστά συμμετοχή σε όλες τα έξοδα του κτιρίου. Ανάλογα με το είδος των εξόδων διαφέρει υπάρχει και η κατηγορία χρέωσης για κάθε οριζόντια ιδιοκτησίας. Ένα διαμέρισμα τελευταίου ορόφου έχει μεγαλύτερη συμμετοχή στις δαπάνες ασανσέρ από ένα ίσου μεγέθους διαμέρισμα του 1ου ορόφου.

Η δαπάνη θέρμανσης σε μία πολυκατοικία με παλαιού τύπου θέρμανση χρεώνετε σύμφωνα με τα τετραγωνικά του διαμερίσματος, με αυτόνομη θέρμανση χρεώνετε με βάση τους συντελεστές Fi και Ei. Η κατηγορία κοινοχρήστων χρεώνετε σύμφωνα με τα τετραγωνικά του διαμερίσματος.

Για αυτό η οριζόντια ιδιοκτησία κατατάσσει τις δαπάνες σε κατηγορίες ανάλογα με τον τύπο και είδος, ώστε να γίνεται δικαιότερη κατανομή τους στις ιδιοκτησίες.

 

Κατηγορίες κατανομής δαπανών, και καθορισμός αυτών:

  • Χιλιοστά Κοινοχρήστων
    • Χρέωση ανάλογα τα τετραγωνικά του διαμερίσματος, καθορίζονται απο τον μηχανικό
  • Χιλιοστά Ανελκυστήρα
    • Χρέωση ανάλογα των όροφο του διαμερίσματος, καθορίζονται απο τον μηχανικό
  • Χιλιοστά Θέρμανσης
    • Χρέωση σε παλαιού τύπου θέρμσνη με τετραγωνικά διαμερίσματος, με αυτόνομη θέρμανση χρέωση με συντελεστές θέρμανσης  Ei & Fi, καθορίζονται απο τον μηχανολόγο
  • Χιλιοστά Ιδιοκτητών ή Συνιδιοκτησίας
    • Χρέωση ανάλογα το ποσοστό επί του οικοπέδου. καθορίζονται από τον μηχανικό

Ποιες είναι η δαπάνες ενοικιαστών και ποιες ιδιοκτητών;

Βασική διαφωνία στα Κοινόχρηστα πολυκατοικιών μεταξύ ιδιοκτητών και ενοικιαστών είναι η χρέωση δαπανών στα κοινόχρηστα ως αφορά την λειτουργία του κτιρίου.

 

Δαπάνες ενοικιαστή νοούνται σύμφωνα με την νομοθεσία όλες τις δαπάνες συντήρησης και λειτουργίας του κτιρίου, π.χ καθαρισμός πολυκατοικίας, συντήρηση ανελκυστήρα, συντήρηση καυστήρα, υπηρεσία ηλεκτρισμού, υπηρεσία ύδρευσης αποχέτευσης κλπ,

Δαπάνες ιδιοκτήτη νοούνται όλες οι δαπάνες επισκευής του κτιρίου π.χ. αντικατάσταση πόρτας εισόδου, επισκευή βλάβης ανελκυστήρα, βαφή κτιρίου κλπ

 

Ο διαχειριστής του κτιρίου – πολυκατοικίας στην έκδοση κοινοχρήστων χρεώνει την κάθε δαπάνη ανάλογα με το ποιος οφείλει να την εξοφλήσει, έτσι όλες οι δαπάνες που αφορούν ιδιοκτήτες καταχωρούνται στις στήλες δαπάνες ιδιοκτητών.

 

Είσπραξη μηνιαίων δαπανών κοινοχρήστων ιδιοκτητών από ενοικιαστές, μετά την έκδοση κοινοχρήστων ο ενοικιαστής οφείλει να εξοφλεί τις μηνιαίες κοινόχρηστες δαπάνες στον διαχειριστή της πολυκατοικίας – κτιρίου και να εισπράττει από τον ιδιοκτήτη του τυχών μέρος των χρημάτων που του αναλογούν.

 

Σε κάθε περίπτωση ως αφορά της δαπάνες κοινοχρήστων είναι θέμα μεταξύ ιδιοκτήτη – ενοικιαστή και βάσει του συμφωνητικού που έχουν υπογράψει μεταξύ τους. Ο διαχειριστής δεν είναι υποχρεωμένος να γνωρίζει τις συμφωνίες των ιδιοκτητών με τους ενοικιαστές τους ούτε επίσης να ζητά τα ιδιωτικά συμφωνητικά (μισθωτήρια συμβόλαια) τα οποία έχουν υπογράψει

Είναι νόμιμη η αμοιβή του διαχειριστή;

Αμοιβή Διαχειριστή πολυκατοικίας δεν είναι παράνομη εφόσον..

  • Την προβλέπει το καταστατικό της πολυκατοικίας 
    • Η αμοιβή του διαχειριστή σε πολυκατοικίες μπορεί να ορίζετε και από καταστατικό της πολυκατοικίας ως προς τον όρο αμοιβή και όχι ως το ποσό που θα εισπράττει ο αμειβόμενος διαχειριστής. Σε παλαιότερα καταστατικά δεν υπάρχει πρόβλεψη χρηματικής αποζημίωσης του διαχειριστή για την υποχρεωτική του θητεία, συνεπώς την απόφαση της αμοιβής την παίρνει η γενική συνέλευση των συνιδιοκτητών με ποσοστό που ορίζετε από το καταστατικό ως πλειοψηφία.
  • Υπάρχει απόφαση γενικής συνέλευσης
    • Στην περίπτωση που δεν προβλέπετε από το καταστατικό της πολυκατοικίας η αμοιβή διαχειριστή ή διαχείριση του ακινήτου από εξωτερική εταιρεία αυτό μπορεί να το οριστεί από την γενική συνέλευση των συνιδιοκτητών,  με απόφαση της μπορεί να ορίσει τόσο την νομιμότητα της αμοιβής όσο και το ποσό με το οποίο θα αμείβετε ο διαχειριστής, η απόφαση νομιμοποιεί και τον αμειβόμενο διαχειριστή και την αμοιβή του, εφόσον η γενική συνέλευση πληροί τους όρους και τις προϋποθέσεις που ορίζει το καταστατικό.