Εκλογή διαχειριστή
Για την εκλογή νέου διαχειριστή θα πρέπει να γνωρίζετε αν υπάρχει κανονισμός πολυκατοικίας. Εάν υπάρχει ακολουθείτε πιστά τον κανονισμό πολυκατοικίας. Στο άρθρο που αφορά τη διοίκηση της πολυκατοικίας αναφέρονται λεπτομερώς όλες οι πληροφορίες που χρειάζεται να γνωρίζετε προκειμένου να διεξαχθεί μία νόμιμη Γενική Συνέλευση από την οποία θα προέλθει ο ορισμός νέου διαχειριστή. Εάν δεν υπάρχει κανονισμός τότε εφαρμόζεται ο νόμος σύμφωνα με τον οποίο ο νυν διαχειριστής ή κάποιος εκ των ιδιοκτητών συγκαλεί έκτακτη γενική συνέλευση. Για να διεξαχθεί η γενική συνέλευση θα πρέπει να βρίσκεται σε απαρτία, δηλαδή θα πρέπει να παρευρίσκονται τα 3/4 των ιδιοκτητών με βάση τα ποσοστά της συνιδιοκτησίας ή των ψήφων. Σε περίπτωση που δεν υπάρχει απαρτία επαναλαμβάνεται η γενική συνέλευση μετά από 7 ημέρες. Η επαναληπτική γενική συνέλευση βρίσκεται σε απαρτία όταν συγκεντρωθεί το 50% + 1 των ποσοστών που κατέχουν οι παρευρισκόμενοι ιδιοκτήτες με βάση τα ποσοστά της συνιδιοκτησίας τους ή 51 ψήφους. Εκεί τίθεται το θέμα της εκλογής νέου διαχειριστή και σύμφωνα με τις ψήφους όπως ορίζουν οι δημοκρατικές διαδικασίες και με απλή πλειοψηφία ορίζετε ο νέος διαχειριστής

 

Ο διαχειριστής είναι ο εντολοδόχος των συνιδιοκτητών για την διαχείριση των κοινοχρήστων πραγμάτων και εργασιών ενός κτιρίου.

Η εντολή στον διαχειριστή δίδεται από την συνέλευση των συνιδιοκτητών, που συγκαλείται σύμφωνα με τον κανονισμό και το αντικείμενο της εντολής αυτής δηλαδή οι αρμοδιότητες του διαχειριστή προσδιορίζονται επίσης από τον κανονισμό της πολυκατοικίας.

Οι αρμοδιότητες αυτές είναι: Εξόφληση όλων των κοινόχρηστων λογαριασμών, δαπανών, όπως η υπηρεσία ηλεκτρισμού, ύδρευσης, καθαριότητα της πολυκατοικίας, αγορά πετρελαίου κλπ. Επίβλεψη των τακτικών (π.χ. καθαριότητα) και εκτάκτων εργασιών (π.χ. επισκευή των βλαβών) στους κοινόχρηστους χώρους και εγκαταστάσεις του κτηρίου. Κατανομή των κοινοχρήστων δαπανών και έκδοση κοινοχρήστων (αναλυτικού λογαριασμού) για κάθε διαμέρισμα χωριστά, ανάλογα με τα χιλιοστά συμμετοχής του.

Είσπραξη των οφειλών των διαμερισμάτων.
Έλεγχος και φύλαξη του αποθέματος έγκαιρη προμήθεια πετρελαίου θέρμανσης τους χειμερινούς μήνες, έγκαιρη εξόφληση των κοινόχρηστων λογαριασμών.
Φροντίδα για τα διοικητικά θέματα όπως προβλέπει ο κανονισμός, δηλαδή σύγκληση συνέλευσης του κτιρίου αν υπάρξει ανάγκη και τήρηση των πρακτικών της.
Γρήγορη ανταπόκριση όταν οι ένοικοι ζητούν την παρέμβασή του για την αποκατάσταση κάποιας ζημιάς ή βλάβης.
Πρακτικά ο διαχειριστής είναι το εκτελεστικό όργανο και τον ελέγχει η συνέλευση της πολυκατοικίας. Ο διαχειριστής εκτός ακραίων περιπτώσεων, πρέπει να αφήνεται απερίσπαστος να εκτελεί τα καθήκοντά του σύμφωνα με την κρίση του. Οι συνιδιοκτήτες πρέπει να κατανοήσουν ότι ο διαχειριστής δεν υφίσταται για να ικανοποιεί τις ανάγκες των λίγων, αλλά για να υπηρετεί τα συμφέροντα όλων των ενοίκων.

Ο διαχειριστής οφείλει και πρέπει να αφιερώνει χρόνο για το κτίριο, να ακούει τις γνώμες των συγκατοίκων του αλλά να ενεργεί πάντα κατά την κρίση του και με γνώμονα συμφέρον των πολλών.

Η διαχείριση της πολυκατοικίας από τους ιδιοκτήτες είναι υποχρέωση και προβλέπετε και στον κανονισμό της πολυκατοικίας.
Σε περίπτωση άρνησης ανάληψης καθηκόντων από ιδιοκτήτη πρέπει να διαβάσετε τον κανονισμό της πολυκατοικίας, διότι μόνο εκεί μπορεί να βρεθεί η απάντηση στο πρόβλημα σας.

Πάντως ανεξάρτητα από το τι προβλέπεται στον κανονισμό, πρέπει να έχετε υπόψη σας ότι μπορείτε με απλή πλειοψηφία της συνέλευσης να αλλάξετε το σημείο αυτό του κανονισμού, και να επιτρέψετε σε μη ιδιοκτήτη να γίνει διαχειριστής έμμισθος ή άμισθος.
Αν κάποιος αρνείται να γίνει διαχειριστής,η λύση είναι να αναθέσετε την διαχείριση σε μια σωστή εταιρεία. Το κόστος άλλωστε είναι τόσο χαμηλό που δεν αποτελεί ανασταλτικό παράγοντα.

 

Αποθεματικό πολυκατοικίας
Για την ομαλή έναρξη λειτουργίας της πολυκατοικίας είναι ο σχηματισμός σε χρηματικό ποσό αποθεματικό πολυκατοικίας, όπως άλλωστε προβλέπει και ο κανονισμός της πολυκατοικίας. Το αποθεματικό είναι ένα ταμείο το οποίο σχηματίζεται με την συμμετοχή όλων των ενοίκων της πολυκατοικίας. Τα χρήματα αυτά επιτρέπουν στον διαχειριστή να αντιμετωπίσει τις δαπάνες της πολυκατοικίας μέχρι την έκδοση κοινοχρήστων και την είσπραξη τους.

Το ύψος του αποθεματικού της πολυκατοικίας πρέπει να είναι περίπου 50% περισσότερο από το μέσο μηνιαίο ύψος των δαπανών, για να μπορεί να καλύψει και πιθανές καθυστερήσεις στην εξόφληση οφειλών. Επίσης πρέπει να προσαρμόζεται τακτικά στην άνοδο των δαπανών, σε άλλη περίπτωση ο διαχειριστής θα αναγκάζεται να καλύπτει μέρος των δαπανών της πολυκατοικίας από δικά του χρήματα.

Κατανομή κοινοχρήστων δαπανών σε ίσα μέρη
Όλες οι κοινόχρηστες δαπάνες που αφορούν κοινόχρηστους χώρους ή εγκαταστάσεις σε μία πολυκατοικία, ανεξάρτητα αν αφορούν ιδιοκτήτες ή ενοικιαστές, κατανέμονται ανάλογα με τα χιλιοστά της σχετικής κατηγορίας στην οποία εμπίπτει η δαπάνη.

Κατανομή σε ίσα μερίδια είναι και άδικη και παράνομη. Η νομοθεσία είναι κάθετη και συγκεκριμένη, κάποιοι ένοικοι θα προσπαθήσουν να σας πείσει για το αντίθετο. Αν πιστεύετε ότι μια δαπάνη πρέπει να κατανεμηθεί εξ ίσου, αυτό είναι τεκμήριο ότι η δαπάνη αυτή δεν αφορά τα κοινόχρηστα πολυκατοικίας και κατ’ επέκταση ούτε τον διαχειριστή. Τέτοιες δαπάνες μπορεί να αφορούν εγκαταστάσεις ή εξαρτήματα που ενώ είναι τοποθετημένα έξω από την ιδιοκτησία, ωστόσο αποτελούν μέρος της. Δαπάνες όπως οι ηλεκτροβάνες, οι μετρητές θέρμανσης και ύδρευσης είναι δαπάνες που αφορούν μεμονωμένες ιδιοκτησίες. Εξαιρείται η περίπτωση όπου έχει γίνει αντίθετη ρητή και συγκεκριμένη πρόβλεψη στον κανονισμό της πολυκατοικίας. Αυτό όμως είναι εξαιρετικά σπάνιο